Wie bewertet man ein Unikat, für das es keine Vergleichsobjekte gibt?

Die Frage klingt akademisch. Sie ist es nicht. Sie entscheidet bei jedem außergewöhnlichen Objekt darüber, ob am Ende der richtige Preis steht — oder eine Zahl, die niemand begründen kann.

Ein Reihenhaus in einem Neubaugebiet lässt sich in zwanzig Minuten bewerten. Es gibt zwölf vergleichbare Verkäufe aus den letzten drei Jahren, die Abweichungen sind klein und benennbar, der Markt hat ein Urteil gesprochen. Bei einem Landgut mit Nebengebäuden, einer Gründerzeitvilla in Stadtlage oder einem Architektenhaus am Hang gibt es diese zwölf Verkäufe nicht. Oft gibt es nicht einmal einen.

Warum das Vergleichswertverfahren hier an seine Grenze kommt

Das Vergleichswertverfahren ist das methodisch belastbarste der drei normierten Verfahren nach der ImmoWertV. Es hat nur eine Voraussetzung: eine ausreichende Zahl hinreichend ähnlicher Kauffälle.

Genau diese Voraussetzung fehlt bei Unikaten. Und sie fehlt doppelt. Zum einen ist die Fallzahl klein — im gesamten Allgäu kommen pro Jahr nur wenige Objekte dieser Art an den Markt. Zum anderen sind die wenigen Fälle, die es gibt, untereinander so verschieden, dass die Anpassungen größer werden als der zu vergleichende Wert selbst. Wer eine Villa mit Seeblick über eine Villa ohne Seeblick herleitet und dafür einen Zuschlag von vierzig Prozent ansetzt, hat nicht verglichen, sondern geschätzt.

Das ist der Punkt, an dem viele Bewertungen unauffällig unsauber werden: Das Verfahren wird formal weitergeführt, obwohl seine Grundlage entfallen ist.

Was stattdessen trägt

Die Antwort ist kein anderes Verfahren, sondern eine andere Beweisführung. Drei Wege lassen sich sauber begründen.

Die Vergleichsbasis erweitern, statt sie zu erfinden. Wenn es lokal keine Vergleichsfälle gibt, kann man den Betrachtungsraum ausdehnen: räumlich auf strukturell ähnliche Lagen außerhalb der Region, zeitlich über einen längeren Zeitraum mit Indexanpassung, sachlich auf verwandte Objekttypen. Jede dieser Erweiterungen kostet Genauigkeit — aber sie ist nachvollziehbar und überprüfbar. Das unterscheidet sie von einer Zahl, die aus dem Bauch kommt.

Das Sachwertverfahren als Rückgrat, nicht als Ergebnis. Der Sachwert bildet ab, was die Wiederherstellung kosten würde. Bei Objekten mit hoher Bausubstanz, aufwendiger Ausstattung oder historischem Bestand liefert er eine belastbare Untergrenze der Argumentation. Seine Schwachstelle liegt im Marktanpassungsfaktor: Die Sachwertfaktoren der Gutachterausschüsse werden aus normalen Objekten abgeleitet. Auf ein Unikat angewandt, tragen sie nur begrenzt. Wer den Sachwert mit einem Standardfaktor multipliziert und das Ergebnis als Marktwert ausgibt, verwechselt Rechnung mit Bewertung.

Die besonderen objektspezifischen Merkmale ernst nehmen. Hier entscheidet sich bei Unikaten der größte Teil des Werts. Denkmalschutz mit seinen Auflagen und steuerlichen Vorteilen, Baulasten, ein Grundstückszuschnitt, der die Bebaubarkeit verändert, energetischer Zustand, aber auch schlicht: eine Aussicht, die es in dieser Form kein zweites Mal gibt. Diese Merkmale lassen sich nicht aus Tabellen ableiten. Sie müssen einzeln erfasst, einzeln begründet und einzeln beziffert werden.

Der Bodenwert ist kein Selbstläufer

Bei großen Grundstücken wird der Bodenrichtwert regelmäßig falsch angewendet. Er gilt für ein Grundstück typischer Größe und typischen Zuschnitts in der jeweiligen Zone. Der übliche Reflex lautet: Ein Anwesen mit 4.000 Quadratmetern ist nicht das Vierfache eines Grundstücks mit 1.000 Quadratmetern wert, denn die Umrechnungskoeffizienten der Gutachterausschüsse bilden eine abnehmende Nutzbarkeit der Restfläche ab.

Für ein normales Wohngrundstück stimmt das. Für ein Unikat kann es sich umkehren.

Denn diese Koeffizienten werden aus Kauffällen gewöhnlicher Wohngrundstücke abgeleitet — dort ist die Mehrfläche Beiwerk, das gepflegt werden will. Bei einem Anwesen in Alleinlage ist sie das Gegenteil: Sie ist der Grund für den Kauf. Sie erzeugt Abstand, Uneinsehbarkeit, Ruhe und die Gewissheit, dass in Sichtweite nichts entstehen wird. Für den Käufer, der genau das sucht, kann der Quadratmeterpreis mit der Größe steigen statt zu fallen — weil erst eine bestimmte Fläche die Qualität herstellt, für die er bereit ist zu zahlen.

Dasselbe gilt in anderer Richtung für eine Teilfläche mit eigenem Baurecht, die den Wert deutlich über jede reine Flächenrechnung hebt.

Beides ist derselbe methodische Fehler: Ein aus dem Normalfall gewonnener Faktor wird auf ein Objekt angewandt, dessen Käufer nach anderen Kriterien entscheidet. Es ist einer der häufigsten Fehler bei der Bewertung von Landgütern und großzügigen Anwesen im Allgäu — und einer der teuersten.

Die eigentliche Schwierigkeit: die Definition selbst

Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Bei einem Unikat ist dieser Begriff nur eingeschränkt anwendbar — und für die Verkaufsentscheidung nachrangig, weil er nach einem Markt fragt, den es für dieses Objekt nicht gibt.

Denn es gibt für ein solches Objekt keinen gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Es gibt eine kleine Zahl von Menschen, die dieses Haus wollen können — wegen seiner Lage, seiner Geschichte, seiner Architektur oder weil es zu einem Lebensentwurf passt, den nur wenige haben. Ob einer von ihnen im Verkaufszeitraum am Markt ist und welche Alternativen demjenigen offen stehen, entscheidet über den erzielbaren Preis mehr als jede Methodik.

Das führt zu einer Konsequenz, die seriöse Bewerter aussprechen und unseriöse verschweigen: 
Das Ergebnis einer Unikatsbewertung ist eine begründete Bandbreite, kein Punktwert. Wer bei einem Landgut auf tausend Euro genau bewertet, verkauft Scheingenauigkeit. Die ehrliche Aussage lautet: Der Wert liegt in diesem Korridor, hier sind die Faktoren, die ihn an das obere oder untere Ende bewegen, und hier ist der Weg, auf dem sich das obere Ende erreichen lässt.

Der Verkehrswert ist nicht der Preis

Eine Bewertung ohne Herleitung ist im Premiumsegment wertlos. Sie hilft nicht in der Preisverhandlung, sie hält keiner Bankprüfung stand, und sie trägt nicht durch einen Verkaufsprozess, der zwölf Monate dauern kann.

Gleichzeitig kann eine unangreifbare Herleitung des Verkehrswertes vollkommen daneben liegen, weil der Markt bei einem Unikat nach anderen Regeln funktioniert.
Was trägt, ist ein Preis, der aus der Wertermittlung hergeleitet ist und über sie hinausgeht: Warum dieser Wert, aus welchen Daten, mit welchen Annahmen — und darauf aufbauend: warum dieser Preis, mit welchem Verhandlungsspielraum, gegenüber welchen Alternativen des Käufers.

Ein Käufer, der diese Argumentation nachvollziehen kann, verhandelt anders als einer, dem eine Zahl präsentiert wird. Und ein Eigentümer, der sie kennt, trifft bessere Entscheidungen über Zeitpunkt, Preis und Strategie.

Für die Bewertung und Preisfindung von Unikaten gilt  daher das Pareto-Prinzip: 80% des Erfolges einer Vermarktung hängen von den 20% des Prozesses ab, welche die Wert- und Preisfindung darstellen.